老朽化マンションの一括売却が多数決で可能に:その1

こんにちは
アークブレインの田村誠邦です。

週末も梅雨空が続いていましたが、今日は
梅雨も中休みか、朝から晴れ間が見えます。

さて、先週の6月18日に、老朽化した
マンションの売却と解体をしやすくする
改正マンション建替え円滑化法が、参議院
本会議で可決成立しました。

これまで、マンションの建て替えは、区分
所有者の5分の4以上の賛成で実行できま
したが、1棟全体の売却については、区分
所有者全員の同意が必要でした。

それが、今回の法改正で、建て替え同様、
区分所有者の5分の4以上の賛成で、1棟
全体の売却が可能になったのです。

現在、分譲マンションのストック総数は、
約590万戸、そのうち旧耐震基準に基づき
建設されたものは約106万戸あり、それら
の旧耐震マンションの多くは、耐震性が
不足しているものと考えられます。

一方、今年2月末現在のマンション建替え
の実施数は183件、約14,000戸の実施に
とどまっており、南海トラフ地震や首都圏
直下型地震などに備えるために、耐震性が
不足しているマンションの耐震化の促進が
緊急の課題となっています。

こうした背景から、耐震性が不足している
マンションの建替え等を円滑化するために、
多数決により、マンション及びその敷地を
売却することを可能とする制度を創設する
ことになったわけです。

私自身、2004年に、伊藤滋先生とともに
わが国最初の建替え決議によるマンション
建替え(麻布パインクレスト)を成功させ、
その後も同潤会江戸川アパートの建替え
など、多くのマンションや団地の建替え
事業に携わってきました。

しかし、そうした建替えの現場から痛感
するのは、建替えを実現できるマンション
や団地は、容積率が大量に余っているなど、
ごく一部のきわめて幸運な案件に限られる
という現実です。

多くのマンションは、容積率ぎりぎりまで
建てられており、建替えても専有面積の
増加は望めないばかりか、かえって面積や
住戸数が減少してしまうマンションも多い
のです。

こうしたマンションの再生手段としては、
当面は大規模修繕が選択肢となると思われ
ますが、いずれは、建物の取り壊し解体も
避けられない事態になるはずです。

そうした際に、これまでのような民法の
原則(共有物の処分は共有者全員の同意が
必要)に基づいて、区分所有者全員の同意
が必要としていては、実質的に老朽化マン
ションを取り壊すこともできない事態に
なると予想されるのです。

そうした観点から、今回の、マンション
建替え円滑化法の改正が行われた訳ですが、
この改正内容については、次回さらに
詳しく取り上げたいと思います。

最後までお読みくださり、ありがとう
ございました。

田村誠邦

■編集後記

サッカーワールドカップブラジル大会も、
1次リーグ終盤になってきました。

残念だったのは、6月20日のギリシャ戦
に戦う姿勢が足りなかったこと。

前半にギリシャの中盤の要ともいうべき、
カツラニスが2枚目のイエローカードで
退場するという日本にとって、これ以上も
ない展開にもかかわらず、後半もパスを
回すだけで、ついにギリシャの厚い壁を
破れずに試合終了。

不完全燃焼に終わったコートジボアール
戦に続く、なんとも後味の悪い引き分け
でした。

ただ、まだ1次リーグ突破に向け、一縷の
望みは残っています。

1次リーグ突破は時の運ですが、6月25日
のコロンビア戦は、これまで4年間の日本
サッカーの成長の跡を、しっかりと見せて
ほしいと思います。

今大会、アジア・オセアニア勢は、日本に
限らず、どこも苦戦中。

グループBのオーストラリアは、オランダ
には善戦したものの、すでに2敗で、1次
リーグ敗退が決定しています。

グループHの韓国も、ロシアには引き分け
たものの、アルジェリアに2-4と大敗し、
リーグ突破を決定済みのベルギーに勝たな
ければならいのは、日本とほぼ同様の状態
です。

アジア勢で最も善戦しているのはグループ
Fのイランで、ナイジェリアと引き分け、
優勝候補のアルゼンチンには、終了間際に
メッシの個人技に0-1と敗れましたが、
ボスニア・ヘルツェゴビナとの最終戦に
1次リーグ突破の可能性を掛けられます。

今後のアジア・オセアニアの出場枠数にも
関係するでしょうから、アジア勢の1次
リーグ最終戦にも注目したいものです。

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